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Der Bauvertrag – (k)ein Buch mit sieben Siegeln?

Der Traum vom eigenen Heim und Hof ist fast so alt wie die Menschheit selbst: Das schnuckelige kleine Häuschen mit Garten für die Kinder und die Terrasse zum gemütlichen Verweilen ist der Wunsch vieler Familien in Deutschland. Aus der Traum allerdings, wenn die Bauherren zu schnell lückenhafte Verträge mit Bauunternehmen unterschreiben. Dabei gibt es viele Möglichkeiten, Bauverträge zu prüfen oder baubegleitende Qualitätskontrollen durchführen zu lassen. Letzteres bedeutet, dass Bau-Experten während des Baus unangemeldet auf der Baustelle Prüfungen durchführen und gegebenenfalls die Baufirma auf Abhilfe drängen. Eine Sicherheit, die ihren Betrag einfordert, doch letztendlich schlimmstenfalls Rechtsstreitigkeiten vermeidet. Beratung rund um den Bau bieten beispielsweise bundesweit die Dekra, der Bauherren-Schutzbund e.V. oder die Verbraucherzentralen der Länder. Doch auch die eigene Sachkunde ist goldwert, um im Vorfeld die Risiken richtig einkalkulieren zu können. Nicht zuletzt ist eine umfangreiche Eigeninformation auch bei der Suche nach dem geeigneten Experten sinnvoll eingesetzt. Gerade durch die Vielzahl an renommierten Beratungsstellen zeigen sich Unterschiede, die genutzt werden können und die den Geldbeutel entlasten.

Doch vorab: Was sind die größten Risiken beim privaten Bauprojekt, auf die Sie achten sollten?
In einer Online-Umfrage des Bauherren-Schutzbunds e.V. im Juli 2008, an der sich bundesweit mehr als 500 private Bauherren beteiligt haben, kam heraus, dass von den Befragten

  • fast 89 Prozent Baumängel als die größte Gefahr für ihren Hausbau beurteilen
  • eine Überschreitung der Baukosten von 78 Prozent als Risiko bezeichnet wird
  • ein Drittel die Nichteinhaltung der Bauzeit als risikoreich erachten
  • 61 Prozent die Insolvenz des Bauunternehmens und
  • 47 Prozent Rechtstreitigkeiten und Prozessrisiken mit in die Skala der möglichen Gefahren aufnehmen

Darauf sollten Sie sich einstellen und dementsprechend vorher absichern!

Die Bau- und Leistungsbeschreibung
Ein Haus zu bauen, ist meist das größte finanzielle Vorhaben, das eine Familie plant. Viele Baufirmen locken mit günstigen Grundstücken inklusive Haubau. Doch die anschließenden Bau- und Leistungsbeschreibungen sind dann weniger vielversprechend. Hinzu kommt oft, dass die Informationen zur Baudurchführung, Kostenübersicht oder Ausstattungsqualität viel zu dürftig ausfallen. Beispielsweise macht die schlichte Beschreibung „Markenqualität vom deutschen Hersteller“ aus einem Stück Holz noch kein fundamental tragendes Element für ein ganzes Haus. Das bedeutet ganz klar: Vorsicht ist geboten! Viele angehende Eigenheimbesitzer wissen nicht, welche typischen Fallstricke im Bauvertrag stecken können – gerade, wenn es um die Bau- und Leistungsbeschreibung geht. Denn sie ist das Herzstück des Vertrags und sollte unbedingt in folgenden Punkten konkret und verbindlich formuliert sein:

  • Umfang, Planung, Ausführung aller Leistungen der Baufirma, besonders Erdarbeiten und Fundamentarbeiten, Baukonstruktion oder Ausbauarbeiten sowie Anschluss an das Abflussleitungsnetz genau definieren und schriftlich für beiderseits festhalten
  • Art und Qualität der Baustoffe, eingesetzte Materialien und die Haustechnik mit genauer, verständlicher Produktbeschreibung, auch seitens der zuliefernden Firmen ebenfalls dokumentieren
  • schriftliche Auflistung aller Architekten- und Ingenieurleistungen sowie alle Leistungen der Bauleitung
  • klare Beschreibung und Abgrenzung der Eigenleistungen vom Leistungsumfang der beauftragten Baufirma
  • Zahlungspläne und Vorauszahlungen an die Baufirma prüfen, ob sie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen
  • Änderungsvorbehalte genau in der Bau- und Leistungsbeschreibung definieren lassen, damit sich nicht vorher geschilderte Selbstverständlichkeiten plötzlich in Schall und Rauch auflösen
  • klare Regelungen für den Baubeginn und Fertigstellung treffen und diese schriftlich festhalten
  • Sicherheitsleistungen seitens der Baufirma ebenfalls konkret und verbindlich definieren, entgegen möglicher Insolvenz des beauftragen Unternehmens

Je transparenter der Bauvertrag für beide Parteien ist und je konkreter die Verbindlichkeiten formuliert wurden, desto geringer ist das Risiko – sowohl für den Bauherren als auch für die Baufirma. Die meisten professionellen Berater auf dem Gebiet berichten, dass die beauftragten Baufirmen gerne mit ihnen zusammenarbeiten und die fachmännische Kontrolle eines Externen begrüßen.

Welchen Experten ziehe ich zu Rate?
Ohne professionellen Rat sollten Bauherren den Traum vom eigenen Zuhause mit Garten, Balkon, Terrasse und Garage nicht angehen. Das Geld für Experten ist auf alle Fälle gut investiert, denn für eine Beseitigung baulicher Mängel müssten Bauherren schnell ein kleines oder großes Vermögen hinlegen. Im Schnitt können das 30.000 Euro werden. Eine bittere Summe, die der Inneneinrichtung der neuen vier Wände sicherlich gut getan hätte.
Durchschnittlich kostet eine Prüfung des Bauvertrags vor Abschluss 100 Euro und eine umfangreichere Beratung während der Bauphasen etwa 700 Euro. Wem eine baubegleitende Qualitätskontrolle zu teuer ist, der hat auch die Option einer isolierten Prüfung allein der Bau- und Leitungsbeschreibung. Anbieter von Bauberatungen unterscheiden sich grundlegend in den Stundenhonoraren, denen teilweise eine automatische Begleitung zu Vertragsverhandlungen angeschlossen ist. Dann gibt es auch Pauschalen, bei denen sich vor allem die Verbraucherzentralen der jeweiligen Länder unterscheiden. Wiederum gibt es Vereine, bei denen der Bauwillige einen Jahresmitgliedsbeitrag bezahlt, in dem aber bereits einige weiterführende Leistungen mit eingeschlossen sind.

Damit sich der Traum vom eigenen Heim und Hof letztendlich auch erfüllt, bauen Sie besser mit Beratung. Das schont neben dem Geldbeutel auch erheblich Ihre Nerven. Eine breite Angebotspalette an Verbraucherinformationen, Checklisten, Energie- und Bauberatung, rechtliche Ratgebern oder bautechnische Gutachten finden Sie beispielsweise bei:


Unsere Linktipps zur Selbstinformation:


Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

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