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Der Bauvertrag – (k)ein Buch mit sieben Siegeln?

Der Traum vom eigenen Heim und Hof ist fast so alt wie die Menschheit selbst: Das schnuckelige kleine Häuschen mit Garten für die Kinder und die Terrasse zum gemütlichen Verweilen ist der Wunsch vieler Familien in Deutschland. Aus der Traum allerdings, wenn die Bauherren zu schnell lückenhafte Verträge mit Bauunternehmen unterschreiben. Dabei gibt es viele Möglichkeiten, Bauverträge zu prüfen oder baubegleitende Qualitätskontrollen durchführen zu lassen. Letzteres bedeutet, dass Bau-Experten während des Baus unangemeldet auf der Baustelle Prüfungen durchführen und gegebenenfalls die Baufirma auf Abhilfe drängen. Eine Sicherheit, die ihren Betrag einfordert, doch letztendlich schlimmstenfalls Rechtsstreitigkeiten vermeidet. Beratung rund um den Bau bieten beispielsweise bundesweit die Dekra, der Bauherren-Schutzbund e.V. oder die Verbraucherzentralen der Länder. Doch auch die eigene Sachkunde ist goldwert, um im Vorfeld die Risiken richtig einkalkulieren zu können. Nicht zuletzt ist eine umfangreiche Eigeninformation auch bei der Suche nach dem geeigneten Experten sinnvoll eingesetzt. Gerade durch die Vielzahl an renommierten Beratungsstellen zeigen sich Unterschiede, die genutzt werden können und die den Geldbeutel entlasten.

Doch vorab: Was sind die größten Risiken beim privaten Bauprojekt, auf die Sie achten sollten?
In einer Online-Umfrage des Bauherren-Schutzbunds e.V. im Juli 2008, an der sich bundesweit mehr als 500 private Bauherren beteiligt haben, kam heraus, dass von den Befragten

  • fast 89 Prozent Baumängel als die größte Gefahr für ihren Hausbau beurteilen
  • eine Überschreitung der Baukosten von 78 Prozent als Risiko bezeichnet wird
  • ein Drittel die Nichteinhaltung der Bauzeit als risikoreich erachten
  • 61 Prozent die Insolvenz des Bauunternehmens und
  • 47 Prozent Rechtstreitigkeiten und Prozessrisiken mit in die Skala der möglichen Gefahren aufnehmen

Darauf sollten Sie sich einstellen und dementsprechend vorher absichern!

Die Bau- und Leistungsbeschreibung
Ein Haus zu bauen, ist meist das größte finanzielle Vorhaben, das eine Familie plant. Viele Baufirmen locken mit günstigen Grundstücken inklusive Haubau. Doch die anschließenden Bau- und Leistungsbeschreibungen sind dann weniger vielversprechend. Hinzu kommt oft, dass die Informationen zur Baudurchführung, Kostenübersicht oder Ausstattungsqualität viel zu dürftig ausfallen. Beispielsweise macht die schlichte Beschreibung „Markenqualität vom deutschen Hersteller“ aus einem Stück Holz noch kein fundamental tragendes Element für ein ganzes Haus. Das bedeutet ganz klar: Vorsicht ist geboten! Viele angehende Eigenheimbesitzer wissen nicht, welche typischen Fallstricke im Bauvertrag stecken können – gerade, wenn es um die Bau- und Leistungsbeschreibung geht. Denn sie ist das Herzstück des Vertrags und sollte unbedingt in folgenden Punkten konkret und verbindlich formuliert sein:

  • Umfang, Planung, Ausführung aller Leistungen der Baufirma, besonders Erdarbeiten und Fundamentarbeiten, Baukonstruktion oder Ausbauarbeiten sowie Anschluss an das Abflussleitungsnetz genau definieren und schriftlich für beiderseits festhalten
  • Art und Qualität der Baustoffe, eingesetzte Materialien und die Haustechnik mit genauer, verständlicher Produktbeschreibung, auch seitens der zuliefernden Firmen ebenfalls dokumentieren
  • schriftliche Auflistung aller Architekten- und Ingenieurleistungen sowie alle Leistungen der Bauleitung
  • klare Beschreibung und Abgrenzung der Eigenleistungen vom Leistungsumfang der beauftragten Baufirma
  • Zahlungspläne und Vorauszahlungen an die Baufirma prüfen, ob sie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen
  • Änderungsvorbehalte genau in der Bau- und Leistungsbeschreibung definieren lassen, damit sich nicht vorher geschilderte Selbstverständlichkeiten plötzlich in Schall und Rauch auflösen
  • klare Regelungen für den Baubeginn und Fertigstellung treffen und diese schriftlich festhalten
  • Sicherheitsleistungen seitens der Baufirma ebenfalls konkret und verbindlich definieren, entgegen möglicher Insolvenz des beauftragen Unternehmens

Je transparenter der Bauvertrag für beide Parteien ist und je konkreter die Verbindlichkeiten formuliert wurden, desto geringer ist das Risiko – sowohl für den Bauherren als auch für die Baufirma. Die meisten professionellen Berater auf dem Gebiet berichten, dass die beauftragten Baufirmen gerne mit ihnen zusammenarbeiten und die fachmännische Kontrolle eines Externen begrüßen.

Welchen Experten ziehe ich zu Rate?
Ohne professionellen Rat sollten Bauherren den Traum vom eigenen Zuhause mit Garten, Balkon, Terrasse und Garage nicht angehen. Das Geld für Experten ist auf alle Fälle gut investiert, denn für eine Beseitigung baulicher Mängel müssten Bauherren schnell ein kleines oder großes Vermögen hinlegen. Im Schnitt können das 30.000 Euro werden. Eine bittere Summe, die der Inneneinrichtung der neuen vier Wände sicherlich gut getan hätte.
Durchschnittlich kostet eine Prüfung des Bauvertrags vor Abschluss 100 Euro und eine umfangreichere Beratung während der Bauphasen etwa 700 Euro. Wem eine baubegleitende Qualitätskontrolle zu teuer ist, der hat auch die Option einer isolierten Prüfung allein der Bau- und Leitungsbeschreibung. Anbieter von Bauberatungen unterscheiden sich grundlegend in den Stundenhonoraren, denen teilweise eine automatische Begleitung zu Vertragsverhandlungen angeschlossen ist. Dann gibt es auch Pauschalen, bei denen sich vor allem die Verbraucherzentralen der jeweiligen Länder unterscheiden. Wiederum gibt es Vereine, bei denen der Bauwillige einen Jahresmitgliedsbeitrag bezahlt, in dem aber bereits einige weiterführende Leistungen mit eingeschlossen sind.

Damit sich der Traum vom eigenen Heim und Hof letztendlich auch erfüllt, bauen Sie besser mit Beratung. Das schont neben dem Geldbeutel auch erheblich Ihre Nerven. Eine breite Angebotspalette an Verbraucherinformationen, Checklisten, Energie- und Bauberatung, rechtliche Ratgebern oder bautechnische Gutachten finden Sie beispielsweise bei:


Unsere Linktipps zur Selbstinformation:


Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

FESTUNG EIGENHEIM

Damit Sie als Bauherr nicht bereits vor der Fertigstellung von Haus und Hof um selbige gebracht werden, ist ausreichender Schutz unabdingbar. Ist das Traumhaus dann fertig, sind wiederum neue Versicherungen vonnöten. Wie Sie Ihr Haus zur Versicherungsfestung ausbauen.

Als Bauherr hat man’s nicht einfach: Viele Dinge sind zu organisieren und auch die Kosten müssen im Blick bleiben. Doch an den richtigen Versicherungen sollte man besser nicht sparen. Denn wenn beispielsweise eine mühsam hochgezogene Mauer vom Winde verweht wird, ist der Schaden groß. Gut, wenn man dann eine Bauleistungsversicherung in der Schublade hat. Diese schützt vor Schäden am Rohbau durch Wind und Wetter. Auch Schäden durch Feuer und Blitzeinschlag können zumeist mitversichert werden. Ist dem nicht so, dann sollte eine separate Rohbau-Feuerversicherung abgeschlossen werden. Die Bauleistungsversicherung hilft auch, wenn Vandalen den Rohbau mutwillig beschädigen oder wenn dreiste Diebe die Baustelle heimsuchen.

Eltern haften für ihre Kinder - denkste.

Das obligatorische Schild mit der Aufschrift „Eltern haften für ihre Kinder“ hat auf Baustellen bestenfalls eine abschreckende Wirkung auf herumtollende Lausbuben – von der Haftung wird der Bauherr dadurch längst nicht entbunden. Denn wenn ein spielendes Kind vom Gerüst stürzt, haftet der Bauherr trotzdem. Damit dieser daraufhin nicht finanziell ins Bodenlose fällt, dafür sorgt die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie deckt Schäden ab, die Dritten auf der Baustelle zugefügt werden. Und da bei wackligen Gerüsten und aufgetürmten Ziegelsteinen viel passieren kann, ist diese Versicherung ein Muss für jeden Häuslebauer.

Die einfache Privathaftpflichtversicherung reicht nämlich hier meist nicht aus. Sie versichert in der Regel nur Schäden bei kleineren Um- und Anbauten bis zu einer begrenzten Bausumme. Hier sollte man rechtzeitig prüfen, ob das neue Bauvorhaben dadurch abgedeckt ist oder nicht. Wichtig: Achten Sie auf eine ausreichend hohe Deckungssumme von mindestens 3 Millionen Euro. Denn wenn sich Personen schwer verletzten, kann neben hohen einmaligen Schadenersatzzahlungen auch eine lebenslange Rente gefordert werden.

Wenn die Sturmflut kommt


Nach dem Einzug ins Traumhaus ist weiterer Versicherungsschutz notwendig, denn die Versicherungen während der Bauphase laufen dann meist automatisch aus.

Der Alptraum eines jeden Hausbesitzers ist wohl, aus dem Urlaub zurückzukommen und nur noch eine abgebrannte Ruine vorzufinden. Um dann nicht auch noch vor dem finanziellen Ruin zu stehen, ist die Wohngebäudeversicherung unabdingbar. Sie schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Vor weiteren existenziell bedrohlichen Schäden schützt die Elementarschadenversicherung. Sie tritt dann ein, wenn das Eigenheim durch Naturgewalten wie Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck oder Lawinen beschädigt wird.

Und diese Versicherung wird immer wichtiger, da die Natur immer häufiger verrückt zu spielen scheint: Überschwemmungen oder orkanartige Stürme in bisher unberührten Regionen waren in der jüngsten Vergangenheit nicht selten. Wer jetzt noch eine günstige Elementarschadenversicherung bekommen kann, sollte schnell zugreifen, denn: Gilt eine Regionen erst einmal als besonders gefährdet, ist die Versicherung entweder sehr teuer oder gar nicht mehr zu bekommen.

Haus- und Grundstückseigentümer sein bedeutet auch: Verantwortung tragen. Schließlich hat man für seinen Grund und Boden die so genannte Verkehrssicherungspflicht. Das heißt, der Eigentümer haftet, wenn Passanten auf seinem Grundstück beispielsweise durch herabfallende Dachziegel verletzt werden. Diese Gefahren werden durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgesichert. Doch nicht jeder Eigentümer braucht sie. Wer sein Haus nur mit seiner Familie bewohnt, dem reicht die private Haftpflichtversicherung. Diese schließt zumeist auch das Untervermieten von ein bin zwei Räumen mit ein.

Versicherung für Ledergarnitur und Heimkino

Überschwemmungen, Blitzschlag und Brände zerstören nicht nur das Gebäude sondern machen auch nicht vor der Einrichtung halt. Und diese muss separat versichert werden – mit einer Hausratversicherung. Hierbei sind dieselben Schadensursachen wie bei Wohngebäudeversicherung versichert, zusätzlich Einbruchdiebstahl und Vandalismus. Zum Hausrat gehören alle Dinge, die sich in der Wohnung, im Keller, auf dem Dachboden, in der Garage und im Gartenhäuschen befinden.

Doch selbst wenn man gut versichert ist, heißt das noch lange nicht, dass man nicht auf sein Häuschen acht geben muss. Insbesondere, wenn man für längere Zeit verreist, kann der Versicherungsschutz gefährdet sein. „Sobald die Wohnung länger als 60 Tage unbewohnt bleibt, wertet das die Hausratversicherung als so genannte Gefahrerhöhung“, sagt Thorsten Rudnik vom Bund der Versicherten (BdV) und ergänzt: „Dies gilt auch, wenn Gebäude oder Gebäudeteile nicht mehr genutzt werden.“ Hier hilft, sich vor der Reise bei der Versicherung zu melden. Notfalls ist es immer noch besser, einen Risikozuschlag zu zahlen als den Versicherungsschutz leichtfertig aufs Spiel zu setzen.

Tipps:

  • Optimal abgesichert sind Sie während der Bauphase mit Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuer-Rohbauversicherung und Bauleistungsversicherung. Nach dem Einzug sind neue Versicherungen fällig:
    Wohngebäudeversicherung und Elementarschadenversicherung schützen vor Schäden am Gebäude und vor Totalverlust. Für einige Immobilien wird eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung benötigt. Die Wohnungseinrichtung können Sie durch eine Hausratversicherung absichern.
  • Achten Sie beim Abschluss Ihrer Versicherungen auf ausreichend hohe Deckungssummen. Mehrere Millionen sollten es schon sein für den Fall, dass Menschen zu Schaden kommen.
  • Beachten Sie bei Wohngebäude- und Hausratversicherung, dass die Versicherungssumme dem Neuwert entspricht. Der Wert des Gebäudes sollte mittels gleitendem Neuwert jährlich neu berechnet werden. So werden die steigenden Baukosten mitberücksichtigt.

Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

BAUSPAREN – Krankenschein fürs Haus

Jeder dritte Deutsche ist ein Spießer. Zumindest wenn man Bausparen als Maßstab nimmt. Damit schlägt diese Sparform beinahe jede andere Sparanlage. Doch längst nicht jeder Bausparer hat gleich konkrete Pläne fürs eigene Heim. Macht nichts.

Nie war es so cool, uncool zu sein. Die staatliche Förderung macht Bausparen auch für all jene attraktiv, die nach der Ansparphase kein Darlehen möchten, sondern nur auf hohe Renditen aus sind. Doch auch Hauseigentümer können ihr Spießerdasein mit Bausparen abrunden – als Krankenschein fürs Haus.

Privat-Police für große und kleine Wehwehchen

Wer als Renditesparer auf das Darlehen verzichtet, wird belohnt. Meist erhält er nämlich einen Zinsbonus und bekommt oft die Abschlussgebühren erlassen. Doch Geduld. Vor Auszahlung des Guthabens muss man mindestens sieben Jahre warten, sonst verfällt nachträglich der Anspruch auf staatliche Förderung. Behalten darf das Geld nur, wer es zum Kaufen, Bauen oder Modernisieren einer Immobilien verwendet. Die Trumpfkarte für Eigentümer. Sie können jederzeit nach Bedarf Geld vom Bausparkonto abzwacken, um damit fällige Reparaturen und Modernisierungen am Eigenheim vorzunehmen. Denn jeder Bauherr kennt das: Trotz sorgfältiger Planung verschlingt das Haus mehr Geld als vorgesehen. Oder es treten nach dem Einzug plötzlich Kinderkrankheiten wie feuchte Wände oder wacklige Türen auf. Da kommt das Bausparguthaben gerade richtig. So wird der Bausparvertrag zum Krankenschein fürs Haus.

Das Bausparprinzip: Einer für alle, alle für einen

Das Prinzip des Bausparens ist simpel: Bauwillige schließen sich zusammen und stecken sinnbildlich Monat für Monat einen bestimmten Betrag in einen großen Topf. Wenn der Bausparer genügend eingezahlt hat – meist 40 bis 50 Prozent der vorher festgelegten Bausparsumme – erhält er sein Angespartes nebst Zinsen zurück und darf zusätzlich einen zinsgünstiges Baudarlehen in Anspruch nehmen. Somit füllt er sein Baugeld um den Betrag auf, der ihm noch zur Bausparsumme fehlt. Der Darlehenszins wird bereits beim Abschluss des Bausparvertrages festgelegt. Das gibt Planungssicherheit. Da aber die anderen Bausparer nicht allzu lange auf ihren Anteil aus dem Spartopf warten wollen, muss ein Bauspardarlehen relativ schnell zurückgezahlt werden – meist schon nach gut zehn Jahren nach Zuteilung. Als alleinige Baufinanzierung ist das unpraktisch. Die Ergänzung mit einem Hypothekendarlehen ist deshalb meist der Standard.

Gerade im Zinstief sind Hypodarlehen verlockend und nicht wenige Häuslebauer möchten ihre eigenen vier Wände ausschließlich damit finanzieren. Wer dabei nur auf den niedrigen Zins schielt, geht jedoch ein Risiko ein. „Die Phase niedriger Kapitalmarktzinsen ist nicht von unbegrenzter Dauer“, sagt Andreas J. Zehnder, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Ein Hypothekendarlehen kann über 30 Jahre laufen – Zinsverlauf ungewiss. Vorteil Bausparer, denn: „Der Bausparvertrag sichert den Bausparer gegen das Risiko wieder steigender Darlehenszinsen in der Zukunft ab“, weiß Bauspar-Experte Zehnder.

Der Staat hilft

So können sich Bausparer aus dem Staatssäckel bedienen: Auf Einzahlungen von bis zu 512 Euro (Ehepaare 1.024 Euro) im Jahr erhalten Bausparer 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie. Das zu versteuernde Einkommen darf dann allerdings nicht mehr als 25.600 Euro (Ehepaare 51.200 Euro) im Jahr betragen. Zusätzlich zur Wohnungsbauprämie können Arbeitnehmer jährlich vom Staat eine Sparzulage von 9 Prozent auf vermögenswirksame Leistungen von maximal 470 Euro erhalten, die vom Arbeitgeber auf das Bausparkonto eingezahlt werden. Die Einkommensgrenze hierbei ist allerdings strikter. Das zu versteuerndes Jahreseinkommen darf bei Alleinstehenden 17.900 Euro und bei Verheirateten 35.800 Euro nicht überschreiten. Wichtig: Das zu versteuernde Einkommen muss nicht mit dem Bruttoeinkommen identisch sein. Werbungskosten, Kinderfreibeträge oder andere Abzüge können es noch schmälern.

Tipps:

  • Mixen Sie sinnvoll bei Baufinanzierung mit Bausparvertrag und Hypothekendarlehen. Vorteil Hypothekenzins: lange Laufzeit. Vorteil Bauspardarlehen: Der Zins steht vorher für die gesamte Tilgungsperiode fest.
  • Bausparen ohne Bauen: Wer aufs Bauspardarlehen verzichtet, bekommt einen Zinsbonus von 1 bis 3 Prozent. Oft werden auch Abschlussgebühren erlassen. Renditen von über sicheren 5 Prozent sind möglich.
  • Versichern Sie Ihr Heim mit einem Bausparvertrag. Geld für Renovierungen, Heizungswartung oder Parkettverlegung oder auch für einen altersgerechten Umbau ist dann kein Problem. Für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten können Sie immer Geld aus dem Bausparvertrag entnehmen, ohne die staatliche Förderung zu verlieren.

Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

HAUSKAUF

Nur 42 Prozent der Deutschen haben sich bereits ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklicht. Damit liegt Deutschland gut 20 Prozent unter dem europäischen Durchschnitt.

Die Entscheidung, ein Haus zu kaufen, ist eine Entscheidung fürs Leben. Daher muss man nicht nur Bausubstanz und Lage genauestens prüfen, sondern auch, ob ein Eigenheim überhaupt zur eigene Lebenssituation passt. Wer beispielsweise beruflich flexibel bleiben muss und voraussichtlich alle paar Jahre den Wohnort wechseln wird, sollte besser zur Miete wohnen bleiben. Ein gekauftes Haus kann nämlich unter Zeitdruck oft nur mit Verlust wiederveräußert werden. Auch muss die Finanzierbarkeit sicher gestellt sein.

Faustregel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollte mit Eigenkapital finanziert werden können. Und auch wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind – bei einigen Kreditinstituten gar unter 4 Prozent bei zehnjähriger Laufzeit – so nützt dies nichts, wenn man die monatlichen Raten nicht langfristig aufbringen kann. Hier muss genauestens gerechnet werden, wie viel Geld monatlich abzüglich aller sonstigen Ausgaben zur Verfügung steht. Tipp: Besser noch ein kleines Sicherheitspolster wählen, falls sich die Einkommenssituation verschlechtern oder ungeplante zusätzliche Ausgaben anfallen sollten.

Wenn Sie sich nun entschieden haben, sesshaft zu werden und zum perfekten Familienidyll nur noch das eigene Heim fehlt, sollten Sie sich zunächst Gedanken über die ideale Lage machen. Lieber ein Häuschen im Grünen oder die Eigentumswohnung mitten in der Stadt? Beides hat seine Vor- und Nachteile. Jedenfalls sollten Sie sich beim Hauskauf nicht allzu sehr von Emotionen leiten lassen sondern rational entscheiden. Und das braucht seine Zeit. Sinnvoll ist, sich im Internet oder in Zeitungen über das Preisniveau Ihrer Wunschlage zu informieren.

Im Immobilienteil der regionalen Tageszeitungen können Sie Angebote über einen längeren Zeitraum vergleichen und sich so einen guten Überblick über Wohnungsmarkt und örtlichen Quadratmeterpreis verschaffen. In der Stadt ist Wohnraum knapper und daher teurer als auf dem Land. Im Grünen kriegen Sie also ein größeres Haus für ihr Geld, oft mit einem schönen, großen Grundstück drum herum. Im Stadtzentrum ist ähnliches nahezu unbezahlbar.

Neben den positiven Seiten eines Häuschens auf dem Lande gibt es aber auch Nachteile. In der Regel werden Sie weitere Wege zurücklegen müssen, sei es zum Einkaufen oder zur Arbeitsstelle. Oft sind die nächsten Bushaltestellen und der Bahnhof weit entfernt und wenig frequentiert. Daher wird man aufs Auto angewiesen sein. Und das bei steigenden Spritpreisen und reduzierter Pendlerpauschale. Wenn Sie Kinder haben, müssen Sie eventuell Chauffeur spielen und sie regelmäßig zum Verein oder zur Diskothek kutschieren.

Aber auch in der Stadt ist eine gute Verkehrsanbindung wichtig. Wie ist die Verkehrslage in meinem Wunschviertel? Wie weit ist es zur nächsten Straßenbahn- oder Bushaltestelle? Wie schnell erreiche ich die Autobahn? Wie sieht es mit den Parkmöglichkeiten aus? Das sind Fragen, die Sie sich stellen sollten, falls Sie sich für einen bestimmten Stadtteil entschieden haben. Sie sollten auch die Kriminalitätsrate des Viertels beachten. Immobilien in sozialen Brennpunkten sind natürlich schwer wieder zu veräußern.

Sie sollten sich das Wohnobjekt Ihrer Begierde auch mehr als nur einmal anschauen. Bei der Maklerpräsentation scheint oft alles Eitel Sonnenschein zu sein. Für eine derart bedeutende Entscheidung sollten Sie sich allerdings die Zeit nehmen und zu verschiedenen Tageszeiten vorbeischauen. Wie sieht es mit dem Lärmpegel aus? Rauscht in regelmäßigen Abständen eine S-Bahn vorbei? Gibt es starken Berufsverkehr? Und verursacht dieser starke Luftverschmutzungen? Alles wichtige Fragen, bei denen Sie sich nicht alleine auf die Angaben des Maklers verlassen sollten.

Aber auch bei Angaben zur Bausubstanz sollte man nicht allzu leichtgläubig sein. Prüfen Sie vor dem Kauf Keller und Wände vor Nässe und Schimmel. Prüfen Sie auch die Isolierung der Fenster, Türen und des Daches. Wichtig ist ebenfalls das Alter der verlegten Rohre und der Zustand der sanitären Einrichtungen. Informieren Sie sich auch über den Zustand der Heizungsanlage. Allgemein gilt: Je älter das Haus, desto eher lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Falls Renovierungen notwendig sind, kalkulieren Sie diese im Kaufpreis mit ein.

Wenn Sie sich zum Kauf entschließen, sollten Sie sich für einen kompetenten Notar entscheiden. Dieser berät Sie und erklärt Ihnen die komplizierten Formulierungen im Kaufvertrag. Beachten Sie aber auch unbedingt die Kosten, die neben dem Kaufpreis anfallen. Ein Makler verlangt in der Regel als Provision zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt schlagen noch einmal mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Zusätzlich fallen noch einmal 3,5 Prozent für den Fiskus an, der die Grunderwerbssteuer einstreicht. Alles in allem können die Kaufnebenkosten also über 10 Prozent des Kaufpreises betragen.

Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

BAUFINANZIERUNG

Trotz Wegfall der Eigenheimzulage sind die Bedingungen für den Bau oder Kauf einer Immobilie günstig. Denn die Zinsen bewegen sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. Im Idealfall ist ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren bereits für 4 Prozent pro Jahr zu haben. Selbst bei Laufzeiten von 15 Jahren ist der Zins derzeit kaum höher. Doch ein niedriger Zins alleine macht noch keine optimale Baufinanzierung. Wichtig sind ebenfalls die Höhe der Monatsraten, passende Sondertilgungsrechte und die Integration von Förderkrediten. Bei cleverer Finanzierung können die Raten sogar unterhalb der monatlichen Miete liegen. Und dabei wird zusätzlich Eigentum geschaffen – die beste Altersvorsorge. Eigenheimbesitzer können außerdem noch mit Wertsteigerungen ihrer Immobilie rechnen. Mieter hingegen müssen auf steigende Mietpreise gefasst sein.

Doch bei der Finanzierung sollte man hinsichtlich der Monatsraten nicht zu knapp kalkulieren. Wer sich fürs Eigenheim entscheidet, muss prüfen, ob die Belastungen durch Kredit und Tilgung langfristig tragbar sind. Hier muss genauestens gerechnet werden, wie viel Geld monatlich abzüglich aller sonstigen Ausgaben zur Verfügung steht. Die Raten sollten keinesfalls so hoch sein, dass nicht mehr genügend Geld zum Leben übrig bleibt. Auch empfiehlt es sich, ein Sicherheitspolster einzurechnen, falls Mehrausgaben für den Bau anfallen. Denn die Erfahrung zeigt: Fast jeder Neubau verschlingt mehr Gelder als geplant.

Generell gilt bei der Finanzierung: Mindestens 20 Prozent der Immobilie sollte mit Eigenkapital finanziert werden können. Der Rest kann entweder über ein Bauspardarlehen oder über andere günstige Kredite zugesteuert werden. Ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen ist nur sinnvoll, wenn die Zinsen niedriger als bei einem Hypothekendarlehen sind. Das ist momentan meist nicht der Fall. Dennoch lohnt sich Bausparen, da es staatlich gefördert wird. Und wenn man auf das Bauspardarlehen verzichtet, erhält man von seiner Bausparkasse zur Belohnung einen Zinsbonus aufs ausgezahlte Sparguthaben.

Zur Baufinanzierung kann man dann einen günstigeren Hypothekenkredit heranziehen. Doch nicht nur die Zinshöhe ist wichtig, sondern auch die Flexibilität des Kredits. Gerade für Bauherren mit Einkünften in wechselnder Höhe ist es vorteilhaft, wenn die Möglichkeit besteht, bei höheren Monatseinkommen zusätzlich zu tilgen. Aber nicht alle Banken bieten dieses Sondertilgungsrecht an, oder aber sie verlangen einen Zinsaufschlag von bis zu 0,25 Prozent. Flexible Kreditinstitute erlauben aber jährlich eine zusätzliche Tilgung von bis zu 10 Prozent der Restschuld ohne Zinsaufschlag.

Bei der Finanzierung von Wohneigentum zur Eigennutzung greift die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Bauherren Deutschlands unter die Arme. Die KfW-Bank vergibt Förderdarlehen von bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten. Der Zins liegt dabei in der Regel leicht unter den Hypothekenzinsen. Doch selbst kleine Unterschiede beim Zins machen sich bei langer Laufzeit recht deutlich bemerkbar. Tipp: Besonders bei Energie-Spar-Investitionen lohnt die Förderung. Die KfW-Bank vergibt hierfür Förderdarlehen mit Zinssätzen ab 1,9 Prozent. Die Förderkredite werden allerdings nur vermittelt, d.h., die hauseigene Kreditbank muss mitziehen. Und hier liegt oft das Problem. Denn nicht jede Bank, die Baugeld anbietet, bezieht die Vergabe von Förderkrediten mit ein. Daher sollte man bei seiner Kreditbank unbedingt rechtzeitig nachfragen, ob eine KfW-Förderung möglich ist.

Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr

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