Einkunftserzielungsabsicht bei leer stehender Wohnung

Wer sich als Wohnungsvermieter um eine leer stehende Wohnung kümmern muss, hat oft schon genug Mehrkosten. Allzu oft will das Finanzamt die Kosten für leer stehende Wohnungen wegen angeblich fehlender Vermietungsabsicht nicht anerkennen. Ein neues Urteil des Hessischen Finanzgerichts gibt einige praktische Hinweise, wie der Ärger mit dem Finanzamt vermieden werden kann.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass die Kosten für eine leer stehende Wohnung nur dann als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst hat und diesen später nicht wieder aufgibt. Wer sich also im Nachhinein dafür entscheidet, die Wohnung selbst zu nutzen oder unentgeltlich an Angehörige zu überlassen, kann die in der Leerstandsphase angefallenen Kosten nicht als Werbungskosten ansetzen.

Der Steuerpflichtige muss die Absicht haben, auf Dauer mehr Einnahmen als Ausgaben zu erzielen. Doch wie lange sind unter diesem Gesichtspunkt die Kosten für eine leer stehende Wohnung abzugsfähig? Da gilt nach ständiger BFH-Rechtsprechung: war die Wohnung vor dem Leerstand dauerhaft vermietet, muss das Finanzamt die Kosten so lange anerkennen, bis der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung endgültig aufgibt. Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um einen Nachmieter bemüht, kann ihm das Finanzamt die Aufgabe der Vermietungsabsicht nicht nachweisen.

Die Absicht zur Fremdvermietung muss anhand objektiver Umstände feststellbar sein.
Das heißt, der Steuerpflichtige muss z. B. Zeitungsanzeigen aufgeben oder einen Immobilienmakler einschalten. Das Hessische Finanzgericht ging im zu verhandelnden Fall davon aus, dass der Steuerpflichtige die Vermietungsabsicht aufgegeben hatte, weil seine Wohnung nun schon mehr als ein Jahr leer stand und er noch immer keine Zeitungsanzeige geschalten oder dergleichen veranlasst hatte. Wer als Vermieter so vorgehe, dem fehle es an einem ernsthaften und nachhaltigen Bemühen zur Wohnungsvermietung.

Fazit: Vermieter müssen bei leer stehenden Wohnungen oder Objekten selbst aktiv werden. Ansonsten ist der Werbungskostenabzug gefährdet.

Quelle: R.T.S. STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT MBH